观念网 依据中外运REITs对上交所的反应定见答复，基金估值有少许下调。

  该基金评价基准日由2024年9月30日更新为2024年12月31日，评价组织依据审慎性准则，对财物估值模型中的租金增长率、长时刻增长率、折现率等要害假定进行了调整。

  产城园区谈论得悉，这次发行REITs，中外运拿出包含瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目算计6个项目作为底层财物，建筑面积算计30.54万平米，可租借面积算计29.97万平米。

  其间，除成都空港物流项目外，其他5个基础设施项目均选用整租形式。依据此前发表公告，瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目及天津建合物流项目均与原始权益人旗下的相关主体签订了5年的整租协议。

  到2024年9月30日，5个整租方的租借面积算计占总可出租面积份额约81.68%，单一客户租借面积占比最高为22.21%，5个整租项目的经营收入占基础设施项目总营收份额为87.11%。

  所以，上交所的反应定见首要聚集于整租的继续性问题，中外运REITs的回复也环绕整租形式及整租方打开。

  最值得重视的是，中外运REIT回复中清晰说，在履行整租协议已确认续租5年。据了解，该基金的5个整租方的租借协议将别离于2027年以及2028年到期，在此基础上，各项目公司已与整租方续签五年租约，五个整租项目的租借期将连续至2032年1月、3月及2033年3月、7月。

  一起，我国外运出具了同业竞赛和利益冲突防范办法许诺，许诺依据合理和公正的条款在同等条件下将优先承租基础设施项目，并经过设置12个月不告诉即主动续约，续租期内主动续期次数不限，但原租借期限加续租期限的总年限不允许超出20年。

  别的，经过设置提早退租违约金条款等一系列缓释办法在某些特定的程度上深度绑定了整租方和入池财物，整租方到期不续租危险较小，以确保项目运营的安稳性。

  产城园区谈论得悉，若极点情况下整租方续期5年之后不再续约，需12个月提早告诉组织，整租方提早退租应付出3个月租金作为违约金并提早60天以书面形式告诉项目公司。

  违约金的设置提高了整租方的违约本钱、下降整租方提早退租志愿，一起使得基金办理人和运营办理组织有较为足够的时刻尽早预备应对办法，下降基础设施项目空置危险。

  不过，在租金方面，回复也表现了现在仓储物流职业全体租金面对的租金下滑问题。回复中提及到，当时正在履行的整租协议到期后，依照现在租金假定，各库房签约价格估计将会下调3.87%至下调16.75%。

  这些或许都是中外运REITs的估值有所压降的原因，为了更为直观反映整租方不续租对基金发生的影响，假定不考虑已续期5年的景象，公告中对压力测验做出租率等假定。

  在压力测验假定前提下，整租方不续租的首要影响为：一是估值下调不超越13%；二是可供分配现金流2027年下调不超越37.40%、2028年下调不超越45.86%、2029年下调不超越37.30%。

  别的公告中提及，整租形式并非为REITs发行所组织，而是我国外运经过轻重财物别离完结专业化运作的一项长时刻战略行动。

  据介绍，2019年以来，我国外运继续推动轻重财物别离，物流财物轻重别离后，重财物公司与轻财物公司别离专心于财物投建办理和归纳物流事务运营。

  其间，重财物公司经过持有财物，向我国外运内、外部客户供给仓储租借服务，收取租金收入；而轻财物公司一方面向重财物公司整租财物获取库房的运用权，另一方面向外部企业客户供给仓储、操作、运送、货运署理等一体化归纳物流服务。

  依据此，整租形式是我国外运推动轻重财物别离后事务安稳运营的重要保障机制以及完结轻重财物两个专业条线有机结合的重要“连接器”。从商业形式上看，整租方续租项目库房必要性极高：“REITs入池项目是整租方不可或缺的物流节点，整租方若换仓租借，必则对其区域内展开归纳物流服务的才能（库房是其展开归纳物流服务的必要抓手）发生晦气影响。”

  到2024年底，我国外运持有的470万平方米物流基础设施财物，已有约150万平方米完结轻重财物分配并选用整租形式运营。

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